婚前婚后房产属于夫妻共同财产吗 婚后所购房都是夫妻共同财产吗

婚前存款属于婚前个人财产，这个本质并不因财产的外在表现形式而有所变化；个人财产从存款变成房子、车辆、股票、基金、股权等等，只是外在形式上的转换，并不会影响个人财产的本质。

二、婚后共同财产全款购房，双方协议约定所购房产归一方所有

民法典婚姻家庭编规定，男女双方可以通过协议约定婚姻存续期间财产的归属。因此，婚后共同财产全款所购买的房屋，双方约定为一方所有并登记在一方名下的，为登记一方的个人财产。

律师注：夫妻财产约定协议必须根据实际情况、采取书面的形式进行约定；涉及不动产权属变更登记的，应当及时办理登记手续。

夫妻存续期间，一方通过赠与所取得的房产（大多数情况是父母赠与子女），如果赠与合同中明确表示该赠与房产只赠与一方所有，与配偶无关，则该赠与房产系一方的婚后个人财产，与配偶无关。

律师注：如果赠与合同中没有明确表示“房产单独赠与一方个人、与其配偶无关”，则法律默认该房产是赠与给受赠人及其配偶双方的财产，属于夫妻共同财产。因此应当重视赠与合同的关键条款。

四、婚后一方继承取得的房产，遗嘱中确定只归一方所有

一方的亲属过世，逝者生前留下遗嘱将房产指定由一方继承，且明确表示该房产与继承人配偶无关，此时该房产为一方的婚后个人财产，与配偶无关。

律师注：如果遗嘱中未明确表示“遗产只归继承人单独所有，与其配偶无关”，则法律默认遗产系继承人的婚后共同财产。因此应当重视遗嘱的内容表述。

假如一方将前述第三项获赠的房产卖出，取得的售房款依旧是个人财产，再使用该笔售房款购入其他房产，则新购入房产依旧属于个人财产。如果新购入财产不是全款，双方共同承担了部分贷款，则共同还贷部分的财产归属需另议。

婚内个人财产的范畴很广，比如婚内通过受赠和继承而取得的明确与配偶无关的现金、财物、不动产；另外，婚前个人财产在婚后自然产生的收益与孳息，也算婚内个人财产，常见的如房屋租金、股权投资收益、保险收益、信托收益等。

律师注：如果婚前财产的收益中包含了婚后的劳动成果，则该收益可能被认定为婚后共同财产，建议采取委托第三方专业机构代管的方式，避免与婚后财产混同。

六、夫妻实施财产独立制，各自取得的财产归各自所有

双方可以通过协议约定，在婚姻存续期间采取财产独立制度，各自所得财产归各自所有，一方通过劳动所得、投资收益、赠与、继承等方式所获得的财产，与另一方无关，包括但不限于房产、车辆、投资股权、其他全部财物等。实施财产独立制度的夫妻，一方婚后所购买的房产，为其个人财产。

与前述第二项对于单个财物所有权归属的约定不同，本项约定是对于夫妻关系存续期间全部财产及负债的约定，适用于经济水平势均力敌的夫妻。

律师注：该项约定涉及双方现有的、未来将可能会有的所有的财产及债务，需采取书面形式进行严谨的约定。且该协议的效力不得对抗第三方。

七、民法典实施之前，一方父母全额出资购房登记在一方名下

《民法典》于2021年1月1日起实施，这是一个重要的时间节点。在民法典实施之前，根据我国婚姻法司法解释三第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为一方的个人财产，而不是夫妻共同财产。

律师注：在民法典及婚姻家庭编司法解释实施之后，如果父母没有明确约定或者声明购房款是对子女一方的赠与，则该房产默认是对夫妻二人的赠与，为夫妻共同财产。

八、一方婚前所有的房产婚后被拆迁，拆迁安置房为个人财产

婚前个人所有的房产，婚后因拆迁而获得安置房补偿或现金补偿的，无论登记在个人名下还是夫妻名下，其本质仍属于个人财产，不认为是夫妻共同财产。

律师注：依据拆迁补偿安置政策文件认定财产归属，不排除少部分情况下会以常住人口计算拆迁补偿金额，这时需明确补偿财产的份额和比例，通常仍会将绝大部分补偿所得认定为拆迁房所有者的个人财产。

九、夫妻婚后购房登记在未成年子女名下，并明确表示赠与

这种情况下视为夫妻对未成年子女的赠与，此时房产既不是夫妻一方的个人财产，也不属于夫妻共同财产，而是归子女所有的财产。

律师注：并非所有登记在未成年子女名下的房产都归未成年子女所有，实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，并不是只存在赠与这一种情形。如果夫妻确有将房产赠与子女的真实意思表示，需要完善赠与手续，通过书面形式将赠与行为确定下来。

十、婚后为他人代持房产，该房产与夫妻双方均无关系

婚后一方名下登记了房产，但该房产并非一方或双方财产所购，而是第三方借用夫妻一方名义购买的房产，购房资金也来自于第三方，此时房产归属第三方所有（不考虑房产代持无效的情形），代持房产的所有权不归夫妻双方所有。